出售房屋之財產交易所得新舊制比較分析-114年版
2025-04-14
我們都知道，個人出售持有的房屋，依其適用房地合一新制或財產交易所得舊制，其計算及課稅方式均有不同，有鑑於近期頒布之「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，相較於去年頒布之規定，有其調整部分(包括放寬及提高的部分)，且隨著時間經過，出售舊制房屋之案例會越來越多，故本篇文章茲就兩年度之規定酌予比較分析，並就實務上可能遇到的問題進行說明。
1.舊制房屋財產交易所得規定回顧
在講新舊制比較之前，我們來回顧一下舊制的重點規定(所稱舊制規定，在這邊指的是112年度公告的版本內容)，我們以下這張表格內容說明之:
◎表1、112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定彙整表
(註1).所稱「豪宅房屋」，其標準係依房地坐落地區，分別設有金額門檻，達該門檻者即為豪宅房屋
(註2).所稱「房土比」，指的是房屋跟土地的現值比，即房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例
簡而言之，其劃分點在於成交價格(收入面)與原始取得成本(成本面)等有無辦法取得(不管是所得人主動提供或稽徵機關被動查得)，分為四個象限，各有其計算房屋財產交易所得之方式，這個部分之前有論述過，在此不多加著墨。
2.房屋財產交易所得之新舊制比較
觀本次公告之「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」與去年規定內容文字相較，共有三大差別，如下說明:
(1).提高推計課稅之利潤率
如前所述，在舊制規定下，假設稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，並符合豪宅房屋之門檻時，其計算方式為(實際房地總成交金額＊房土比＊利潤率17%)，而這個利潤率在新制下提高為20%，如下對照表:
◎表2、豪宅房屋推計課稅之對照表
(註3).利潤率自17%提高為20%，調高比率為17.65%
(2).加入每坪單價之門檻
在舊制規定下，所稱豪宅房屋之門檻，係依房地坐落地區，分別設有金額門檻，達標者為豪宅房屋之範疇，在新制下除原本的金額門檻外，加入第二個門檻標準為「每坪單價」，兩者只要符合其一，即適用豪宅房屋之規定，如下對照表:
◎表3、豪宅房屋適用門檻之對照表
(註4).所稱「每坪單價」，係指不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算之每坪單價
(3).提高「其他地區」豪宅房屋金額門檻
延續剛剛豪宅房屋之適用門檻，在其他地區之金額門檻上，亦從
舊制的新臺幣2,000萬元以上，提高至新臺幣2,200萬元以上，調高
比率為10%，如下對照表:
◎表4、豪宅房屋「其他地區」適用門檻之對照表
以上為新舊制規定上明顯的差異部分，當然針對部分以現值百分比推計課稅的地區規定，其比率或有不同，多數地區提高計算比例，惟在此不多做比較，嗣實際適用上再行留意即可。
3.補充資料及實務上常見的問題
實務上常見的問題是什麼，你大概已經想到了，也就是一定年限以上的房屋，屋主可能已經遺失了當初的買賣契約，當然我們現在有實價登錄的機制，惟在十年以前(或一定年限以前)，或許尚未有實價登錄的規定，或剛開始有，有時亦不一定會上傳實價登錄交易資料，此時如果回到四象限看的話，可能會回到豪宅房屋與一般房屋的計算方式(端看房地總成交金額有無達標而定)。
基本上我們大概可以從幾個層面著手下去尋找當初的交易資料，特別是實際上核實計算小於推計課稅之結果時，應積極想方設法取得，以免喪失權益，以下為可能的方向。
1.查詢實價登錄
2.函詢
(1).當初協助過戶之專業人士(例如代書或地政士)
(2).當初辦理核貸之金融機構
(3).當初購入之交易相對人(例如賣方)
3.其他(例如調閱當初房屋取得憑證，例如跟建設公司購入會有發票)
各機關可能因為保存年限之不同，無法立即的取得資料，惟上面列舉之機關或人士都是可能取得資料之方向，建議仍應積極為之。
4.結語
本文章茲就近期討論熱烈之舊制房屋財產交易所得之新舊制比較分析並補充實務上常見之問題(即原始買賣契約之取得)，其實看完後會發現，大部分的修正規定，都是讓所得人提高或增加課徵的機率。例如提高利潤率、加入每坪單價條件等等，只有提高其他地區之豪宅房屋達標門檻算是稍有放寬，希冀對於各位有些許幫助，當然針對本議題還有很多細節的部分，在此就不加贅述，嗣實際遇到案件時，建議詢問專業人士，以避免相關之稅務風險。
點閱次數：308
