關於合建分屋坪數找補認列

李伊彤

榮譽會計師

A：依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票，故建設公司與地主應以換出或換入之時價從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票(所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5％ 營業稅。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。

建設公司與地主房地互易，其建築物與土地換入與換出常因價值不相當，而有現金找補之情況；其價值不相當之情形，諸如營業稅、增值稅、租金、拆遷補償及房地互易差價等情況不一, 而以產生之現金找補來作為換出/入物之補償。

如有現金找補情形，尚不得以換出/入物之價值扣除現金找補而以淨額方式開立發票，其間須視現金找補情形, 做為換入物之成本，或該收現部分視為出售，並按比例計算認列出售損益。(參營利事業所得稅查核準則第 32 條第2項)

建設公司帳務是非常專業的財稅議題, 建議由專業的會計師事務所協助, 以減沙申報時的稅務風險。

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（114年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題。
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