請教有關401申報書及403申報書之疑問

許禮賢

榮譽會計師

A：1.有開立土地款免稅發票 及 房屋款應稅發票營業稅申報時，須轉成兼營營業人 403申報
2.建議注意以下幾點：
正確拆分房地價格（房屋款及土地款）
房屋（應稅）與土地（免稅）的價格拆分必須合理。如果合約價格不明確或不合理，稽徵機關會依時價（例如：參酌房屋評定現值與土地公告現值的比例）來重新核定房屋銷售額。
重要法規依據：《營業稅法施行細則》第21條及第25條規定，不動產估價師估價資料、銀行貸款評定價格、房屋評定標準價格、土地公告現值等都是判斷時價的參考。
進項稅額的處理（不得扣抵比例計算）
專供應稅使用的進項稅額：可全額扣抵。
專供免稅使用的進項稅額：不得扣抵（例：專為土地銷售支付的仲介費、廣告費等，其進項稅額應轉出）。
共同使用的進項稅額（例：共同的辦公設備、水電、辦公費用）：必須按規定的公式計算不得扣抵的比例。這個比例的計算，應依《兼營營業人營業稅額計算辦法》規定，將土地銷售額從銷售總額中扣除，以避免不當擴大免稅銷售額比例，影響可扣抵稅額。.

(針對上述諮詢問題，係由經濟部中小及新創企業署「強化中小企業財務能力計畫」（114年度委託執行單位：中華民國全國創新創業總會）之榮譽會計師本著自身財會專業予以回覆問題。
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